宏发证券风向大变! 全款买房的人越来越多, 楼市逻辑彻底改写

曾几何时，买房几乎人人都要背几十年房贷，加杠杆置业是市场常态。但如今，广州、深圳的数据揭开楼市新变化：越来越多购房者选择全款入手二手房，主动降低杠杆，买房的底层心态已经悄然转变。

广州市房地产中介协会数据显示，今年6月广州二手房按揭比例尚有45.08%，7月下滑至38.85%，8月进一步跌到35.6%。简单来说，8月广州超六成二手房买家选择全款。深圳同样呈现这一趋势，2026上半年二手房全款成交占比达到25.3%，相比去年同期提升6.3个百分点，贷款买房的人群持续收缩。

很多人第一反应：难道大家都突然暴富？其实并非如此。细看成交结构就能找到答案，当前市场成交主力是低总价刚需小户型。广州2026上半年，200万以内房源成交占比高达62%，90㎡以下小户型成交过半；深圳8月500万以内房源成交占比合计64.6%，300万以内房源占比创下年内新高。

房价回归理性之后，一线城市打拼多年的刚需，积蓄足以覆盖这类刚需房源。房子褪去炒作属性，回归居住消费品，购房者不再赌房价上涨，不愿背负长期债务，全款买房本质上是家庭修复资产负债表。大家买房更务实，只买自己负担得起的房子，拒绝高杠杆带来的风险。

市场的另一面，二手房正在筑底企稳。广州8月二手网签数据平稳，同比小幅上涨；进入金九，看房热度快速回升，不少小区成交价从底部回升5%-10%。深圳8月二手房录得量同比上涨7.6%，9月首周门店签约量环比大涨，看房人群明显增多。中介反馈，不少业主心态松动，愿意以合理市场价成交，买卖双方进入新的博弈平衡区间。

回望过去，楼市盛行高杠杆，不管房企还是购房者，都寄希望房价持续上涨。如今时代早已不同，购房者变得理性克制，不再盲目加杠杆。全款买家增多，意味着楼市杠杆持续降低，市场向着更加健康稳定的方向发展。